Respuesta corta: si la nave o el local tiene una licencia de actividad vigente, la actividad que vas a hacer es la misma y no cambias nada relevante, basta con comunicar el cambio de titularidad al ayuntamiento: es un trámite rápido y sin proyecto. Si la actividad es distinta, la amplías, haces obras que cambian las condiciones o la licencia no existe o no sirve, hace falta un expediente nuevo con su proyecto de actividad. La mayoría de los problemas vienen de dar por hecho lo primero cuando en realidad toca lo segundo. En ICAM, ingeniería de Riba-roja de Túria que tramita licencias de actividad en Valencia desde hace más de 25 años, lo comprobamos antes de que la empresa firme nada.
Qué es exactamente un cambio de titularidad
La licencia de actividad (o el instrumento ambiental que corresponda: licencia ambiental, declaración responsable ambiental o comunicación de actividad inocua, según la Ley 6/2014 de la Generalitat) ampara una actividad concreta en un local concreto, con las condiciones del proyecto con el que se concedió. No es de la persona ni de la empresa: va con el local. Por eso, cuando cambia quien explota la actividad pero no cambia la actividad, la ley lo trata como una simple comunicación al ayuntamiento, firmada por el titular anterior y el nuevo, o acreditando el nuevo que tiene derecho sobre el local (contrato de alquiler, escritura de compra, adjudicación).
Desde que se presenta, el nuevo titular asume las obligaciones y responsabilidades de la licencia: mantener las instalaciones como estaban legalizadas, pasar las inspecciones periódicas y cumplir las condiciones que se impusieron en su día.
Cuándo basta con comunicar el cambio
- La licencia está vigente y la actividad no ha estado cerrada tanto tiempo como para que el ayuntamiento la considere caducada (cada ordenanza fija su plazo; en muchas es de uno a dos años de inactividad).
- Vas a hacer la misma actividad que figura en la licencia, con un epígrafe y unas condiciones equivalentes: un almacén de distribución sigue siendo un almacén de distribución; un taller mecánico sigue siendo un taller mecánico.
- No amplías superficie, ni potencia, ni maquinaria de forma relevante, ni cambias lo que se almacena y a qué altura.
- Lo construido coincide con el proyecto de la licencia: la entreplanta, las oficinas y los almacenes que hay son los que se legalizaron.
Si se cumplen las cuatro, el trámite es una comunicación en la sede electrónica del ayuntamiento con la tasa que corresponda, y la actividad puede seguir funcionando sin interrupción.
Cuándo hace falta un expediente nuevo
Estos son los casos que vemos más a menudo en naves y locales de Valencia y su área industrial:
- Actividad distinta. La licencia es de almacén y vas a producir; era una oficina y pones un taller; era una tienda y abres hostelería. Aunque el local sea el mismo, la normativa que se aplica (contra incendios, ruido, ventilación, vertidos, aforo) cambia, y hace falta un proyecto de actividad nuevo.
- Ampliación o modificación sustancial. Más superficie, una entreplanta nueva, más potencia eléctrica, nueva maquinaria, cámaras frigoríficas, un almacén en altura. La Ley 6/2014 obliga a tramitar la modificación cuando cambia de forma relevante la incidencia de la actividad.
- Licencia antigua que ya no encaja. Licencias de hace veinte o treinta años con actividades que ya no existen, o concedidas con reglamentos derogados cuando ahora hay cambios sustanciales. Un cambio de titular no las «actualiza».
- Sin licencia o sin expediente localizable. Más frecuente de lo que parece en polígonos antiguos: la nave funciona desde siempre, pero en el ayuntamiento no hay nada o solo hay una solicitud nunca resuelta. Entonces no hay nada que transmitir y hay que legalizar la actividad desde cero.
- Lo construido no coincide. Si el propietario hizo una entreplanta, cerró un porche o montó un almacén sin legalizarlo, el nuevo titular hereda ese problema. Conviene saberlo antes de firmar, no cuando llegue la inspección.
Qué documentos pide el ayuntamiento
Para una comunicación de cambio de titularidad, lo habitual es:
- Formulario de comunicación firmado por los dos titulares, o por el nuevo con el documento que acredita su derecho sobre el local.
- Copia de la licencia o del instrumento ambiental vigente (o el número de expediente, si el ayuntamiento lo localiza).
- Identificación del nuevo titular (NIF, escritura de constitución y poderes si es una sociedad).
- Justificante de la tasa municipal.
- En algunos ayuntamientos, una declaración de que no se han hecho modificaciones y de que las instalaciones mantienen sus condiciones, y en actividades con incidencia (hostelería, talleres, industrias) el certificado de la última revisión de contra incendios o de la instalación eléctrica.
Cada ayuntamiento tiene su modelo. En Valencia capital, Paterna, Riba-roja, Quart de Poblet o Manises el trámite es telemático; en municipios pequeños a veces sigue siendo en papel. Lo que no cambia es el fondo: el ayuntamiento comprueba que la licencia existe, que está en vigor y que la actividad es la misma.
Las instalaciones no se transmiten solas
Un error habitual es pensar que, con la licencia cambiada de nombre, todo está en regla. La licencia de actividad y la legalización de las instalaciones son cosas distintas:
- La instalación eléctrica tiene su boletín o su proyecto registrado en Industria, y las naves con más de 100 kW o locales de pública concurrencia pasan inspección periódica cada cinco años. Si la última se pasó hace más y el nuevo titular contrata más potencia, Industria o la distribuidora lo van a pedir. Lo explicamos en cómo ampliar el suministro de una nave.
- Las instalaciones de protección contra incendios tienen su mantenimiento trimestral y anual por empresa habilitada y, en establecimientos industriales, inspección periódica por organismo de control. El contrato de mantenimiento se queda en el nombre del antiguo titular si nadie lo cambia.
- Climatización y frío, centro de transformación, depósitos de gasóleo, aparatos a presión: cada uno con su registro y su calendario.
Pide al titular anterior los boletines, certificados y actas de inspección junto con la licencia. Si no los tiene, es una señal de que algo no se legalizó.
Y si la nave la alquila un fondo o una inmobiliaria
Cada vez más naves de los polígonos de Valencia son de fondos y gestoras de patrimonio que las alquilan a través de inmobiliarias. Es habitual que el comercial sepa que «la nave tiene licencia» pero no de qué actividad ni en qué condiciones, y que el inquilino se entere después de firmar de que su actividad no cabe en esa licencia. Para evitarlo hacemos informes de viabilidad de la nave antes de alquilar o comprar: localizamos el expediente, comprobamos qué ampara y qué está construido, y decimos si basta un cambio de titularidad o hace falta un proyecto, con los plazos de cada caso. Es el mismo trabajo que luego sirve de base para el expediente, así que no se paga dos veces.
Cómo lo hacemos en ICAM
- Comprobación del expediente en el ayuntamiento: qué licencia hay, de qué actividad, con qué proyecto y si está en vigor.
- Visita a la nave o el local para cotejar lo construido con el proyecto y revisar las instalaciones y sus certificados.
- Diagnóstico por escrito: cambio de titularidad, modificación o expediente nuevo, y qué hace falta en cada caso.
- Si basta la comunicación, la preparamos y presentamos; si hace falta proyecto, lo redactamos y tramitamos hasta la apertura, incluidas las legalizaciones de instalaciones que falten.
Si vas a quedarte una nave o un local con licencia en Valencia y no tienes claro si te sirve, cuéntanos la actividad y la dirección y te decimos en pocos días qué trámite te corresponde.
